「住宅租賃法」重大修改条款即将生效 一些房东萌生去意


(Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Alpha Stock Images)

2月11日起,對1986年「住宅租賃法」的重大修改將成為法律,專門從事住房投資業務的一位房東卻說,他和他認識的很多房東將會讓更多的房屋空置。


此次的房屋租賃法律改革是35年來變化最大的一次,下個月,該法案將賦予紐西蘭約60萬處房產中約150萬租戶更多的租房權益。


據NZ Herald報導,一位名叫約翰·凱內爾(John Kenel)的房東說,過去他可以購買舊房子以較低的成本出租,如今他卻只能將這些房屋空置,因為很難繼續出租。


為確保房屋適合出租,從7月1日起,進一步的健康之家標準將被政府強制執行,這意味著房東將需要遵守新的隔熱,通風,防潮,排水和阻擋漏風標準。


凱內爾認為政府做出該決策的原因是「不了解因果關係」,但他沒有透露自己擁有多少房產,只表示有好幾套。


新法規或導致未來租金上漲


有人預測,下月起更多用於出租的房產將會開始出售。經濟學家薩穆貝爾·埃古布(Shamubeel Eaqub)則表示,也不能排除「房屋將被租房者或已經入住的人買走」這種可能。


去年八月通過「住宅租賃法修正案」後,房地產協會(Real Estate Institute)表示,這樣做弊大於利。該協會離任首席執行官賓迪·諾威爾(Bindi Norwell)說,一項調查發現46%的房東和投資者表示,如果仍沒有90天內發出逐客通知的權利,他們有可能會出售其出租物業,甚至這種可能性很高。


從2月11日起,房東給出該通知的天數限制仍是90天以上,且將受到更多限制,因此不能排除有更多房主有出售出租房產的可能。


若出租物業減少,諾威爾預測,房屋租金將進一步被推高。根據她提供的數據,在過去三年中,奧克蘭的周租金中位數從每週510紐元上漲至550紐元,漲幅為9.8%,惠靈頓的周租金中位數從420紐元上漲至505紐元。


諾威爾認為,考慮到現在要趕走那些嚴重拖欠租金的租戶很有難度,對於沒有良好租房歷史的租戶,他們的處境將比現在更加艱難。


房地產業務專職會計師安東尼·阿普爾頓-塔特索爾(Anthony Appleton-Tattersall)同意大量房東會退出市場的看法,並表示,租賃法律的改革「確實將給本屆政府帶來一些非常嚴重的意外後果」。


他說:「從短期來看,這些變化對房東來說是可怕的。長遠看來,這種意想不到的後果只會推高租金和房地產價格,因此堅持下去的房東最終會取得勝利。」


房東能否無故終止合同爭議大


現在最具爭議性和最大的變化之一是房東將不能無故終止合同。 2月11日之前,如果租賃雙方想終止合同,房東必須提前90天通知租戶,租戶則須提前21天通知房東。 2月11日起,驅逐房客對房東來說會變得更加困難,必須提供符合規定的具體理由,例如出售/拆除房屋、改變房屋用途,租客有3種反社會行為或90天內3次不同情況下拖欠租金5天。


其它可以驅逐房客的情況包括:若租約繼續,房東面臨的困難比房客更大,或房東及其家人或僱員將以該住所為主要的居住房屋。


8月11日將生效的另一個條款是,如果房客襲擊了房東、業主、他們的家人或房東的代理人,並且警方已經提出指控,房東可以發出14天的逐客通知。


對於這項變更,阿普爾頓-塔特索爾說:「但是,在哪個世界上,被警察控告侵害房東的人有權再居住在那裡14天?如果警察知情,他們應被整夜逐出。」


總理傑辛達·阿德恩(Jacinda Ardern)曾表示:「作為政府,我們所做的改革是為了創造平衡,並確保租房者的房屋溫暖乾燥。我的觀點是,我們公開看到的某些描述對房東不利。大多數房東有很好並且很穩定的房客。」