《住房租賃法修正案》:袒護租客、傷害房東



(Mark Moz/ Flickr images - CC BY 2.0)

8月5日晚,充滿爭議的《住房租賃法修正案》 (Residential Tenancies Amendment Bill) (以下簡稱「修正案」) 在議會通過了第三讀。根據新西蘭的立法程序,此法案已獲議會通過,只需總督簽字 (這一程序被稱為「Royal Assent」) 就會成為正式法律。


人們可上網瀏覽「修正案」


(http://www.legislation.govt.nz/bill/government/2020/0218/latest/LMS294929.html#LMS294931),它在《1986住房租賃法》的基礎上做了大幅度的修改和調整,全文分為兩大部分,共計140項條款,由住房部副部長Kris Faafoi提出此項修正案的制定。他認為,舊法律已經失衡、過時,急需新的法律,以應對有更多新西蘭人租房的新形勢。


這到底是項什麼樣的法案?修正後對新西蘭的屋主和租客會有哪些影響?


國家黨將此「修正案」描繪成「我討厭房東」法案,並警告說,這將導致抬高租金的意外後果。

(Photo by Fiona Goodall/Getty Images)


我們先瀏覽一下其文本的目錄部分,或許對「修正案」會有一個大致的印象。我們發現「修正案」修訂的部分很多,尤其是對房東的責任、義務和約束規定很充分,使用的語言措辭也比較強硬。

  • 條款16A規定:「房東一旦離開新西蘭連續超過21天必須有中介代理人 (以便於租客聯繫)」;


  • 條款18A 規定:「除允許的租房押金外,房東不得要求其他擔保」;


  • 條款22F規定: 房東必須在租房廣告中說明租金額度;


  • 條款22G規定:房東不得進行租金競拍 (以接受出資最高者);


  • 條款45B 這樣規定:「房東在某些情況下必須允許和安排光纜連接」;


  • 條款66I規定了關於房東始終必須履行的義務;


  • 條款66J 是關於房東的其他義務,依然是對房東的要求。


在租房過程中最令人頭痛的情況,莫過於長期欠租、房屋損壞或攻擊行為,條款55也只是提到了在何種情況下可以終止租約。即便是這樣,具體操作上依然反映出了房東具有「不可推卸的責任」。需要滿足四個方面的條件,租約方可終止。


1) 在90天內,發生過3次不同程度的欠租,每次至少持續5個工作日 (即通常所說的一週);


2) 房東每次都要向租客發出書面通知,明確告知其欠租、逾期的租金應付日期、所欠租金數額,還有租客向租房糾紛調解法庭提出質疑該通知申請的權利;


3) 每一項通知書都說明房東根據同一段和同一90天期限向租客提供了多少其他通知書 (如果有的話);和


4) 房東向法庭提出的申請,必須在房東發出第三次通知後的28天內提出。


以上條款給人一種錯覺:租客欠租,反倒變成了房東必須好言好語的「跟進」,同時需要準備好相關資料。租客難道不知道自己有按時交納房租的義務?房東竟然需要以書面方式告知租客欠租之事。對於租客欠租,要麼終止租約,要麼寄希望於租房糾紛仲裁法庭。


追討欠租並不是一件順利的事,尤其是租客離開之後,這樣做費時又費力,而且結果未必如人意。


但是,與此同時,我們並沒有看到對租客的具體要求、義務和約束。


還有一些對於房東的懲罰性規定,讓人感覺也是單方面的,似乎只有房東沒做好就要受罸,但這樣的規定原來並不適用於租客。


Kaafoi副部長說:「在2020年在無緣由情況下讓某人離開家園是不恰當的。房東將能夠出於一系列公平合理的理由終止租約,例如反社會行為,或屢屢拖欠房租。」


我們來總結一下「修正案」對房東有哪些不利影響:


  • 房東以「無理由」驅趕租客的情況將成為歷史,而目前,房東有權在不說明原因的情況下,要求簽署開放式租約的租客在90天內搬離;


  • 禁止房東尋求租金競標,而且租金上調限制為每12個月一次;


  • 允許租客對房子進行小的更改,比方增加嬰兒保護設施、在牆上懸掛照片等。


而房東的權利看來挺慘不忍睹的,據說這是在最後一刻加入的:


  • 房東在遭租客毆打的情況下,需要給租客14天期限終止租約;


  • 允許有家庭暴力行為的租客在兩天之內終止租約。



國家黨投票反對「修正案」


國家黨議員Alfred Ngaro 直截了當地說出了他的批評意見,他表示,「這項法案應該是『我恨房東法案』。新西蘭人想要住房解決方案,但我們能得到什麼?我們似乎處於房東和租客間進行調停的局面。」


Ngaro 議員說,「修正案」投票表決最後一刻的變化,進一步凸顯了該法案的反房東情緒。


Ngaro說:「現在,對於發生家暴的租客,他們有兩天的時間可以搬走。但是對於實際攻擊房東的房客,他們卻可以獲得14天的寬限期。房東的機會平等在哪裡?完全沒有。」


國家黨的另一位議員Andrew Bayly認為,政府正在懲罰所有房東,為的只是要曝光少數不良房東。他還表示,「修正案」剝奪了房東的權利。


Bayly議員說:「我所說的很多房東,這些媽媽們和爸爸們,他們將停止出租他們的物業。」


政府議員的反饋


工黨議員Kiri Allan辯稱道,這一法案旨在糾正可能導致破壞性的力量失衡。


Allan議員指出:「我們知道失去家園會帶來什麼樣的創傷,我們知道那些在出租屋長大的孩子們, 不知道自己會不會呆在一個有屋頂的房子裡,他們跟隨著自己的父母,從一個學校轉學到另一個學校。我們知道他們可能來自某些最脆弱和最艱難的背景。」


綠黨共同領導人Marama Davidson對於國家黨議員的言論予以了反擊,指責國家黨利用有關不良租客的軼事,來抹黑所有苦苦掙扎以讓家人能住在有屋頂的建築物裡的人們。她說:「對於那些將住房視為企業的人們來說,如果他們不能以適合人類體面的方式經營企業,那麼就應由他們選擇其他經營方式。」


政府表示,本法案的大部分修正條款將在6個月後生效。


不管怎麼說,這項「修正案」單方面袒護租客的意味較為明顯,其不少修正條款充滿爭議。如此缺乏公平合理性的法律,一旦生效實施,令人擔憂。很可能在租房界滋生不良現象,比方拖欠房租、損壞房子的個案增多;引發社會矛盾,加劇房東與租客之間的對立情緒。最終有可能遭到房東的抵制,不得已推高租金水平,令人無法承受,以至於很多人租不到房子。


不知政府在議會推進通過此「修正案」時,有沒有考慮過應對這些問題的機制和措施?