房價升 利率降 新西蘭家庭負債知多少?




儲備銀行數據顯示,6月份首次購房者中,逾40%的人背負的債務超過其年收入的5倍,13.4%的人負債超過年收入的6倍。這些數據都說明了一個事實,即新西蘭的房價難以承受且已失控。


自Covid-19大流行以來,隨著利率正跌至歷史低點,並可能進一步下跌,越來越多的新西蘭人正在竭盡全力,甚至是過度努力地爬上房地產階梯。致使新西蘭房地產價格逆勢上漲,平均住房貸款規模也在不斷上升。房屋所有者承擔的債務數額令人震驚,大量的抵押貸款很不幸地成為新西蘭人的常態。


新西蘭儲備銀行表示,債務對收入比(DTI)是否“高”並沒有硬性規定,但該行對超過收入5倍的家庭債務“保持密切關注”。


根據新西蘭房地產協會(Real Estate Institute of New Zealand)的數據,截至今年9月的一年裡,新西蘭房價中值上漲了14.7%,房價趨勢和泡沫債務倍數不太可能在短期內發生變化。


最近許多關於房價可承受性和風險的報導都集中在對LVR的限制上(LVR,房屋貸款與房屋價值比)。在疫情之前,LVR的限制規定禁止自住業主借款超過房屋價值的80%,禁止投資者借款超過70%。這些規定在今年5月被廢除。


隨著市場飆升,儲備銀行已提議在明年3月份重新引入LVR限制。然而,很少有人考慮到DTI,即新西蘭家庭貸款與年收入之比。


據Stuff報導,儲備銀行在其上一份金融穩定報告中強調了對DTI的擔憂。該行表示,儘管以歷史標準衡量,償債負擔較低(由於創紀錄的低利率),但“高比例”的首次購房者以較高的DTI比率背負債務。這些借款人將“難以承受經濟下滑或收入損失”,而且“更有可能陷入無法償還抵押貸款的境地”。


要看清新西蘭高企的家庭債務,不妨看一看歐洲。在全球金融危機之後,愛爾蘭將抵押貸款上限設定為收入的3.5倍,以降低其金融體系的風險。2014年,英格蘭銀行(Bank of England)對抵押貸款超過收入4.5倍以上的作出限制,以控制債務和不斷上漲的房價。


年度國際住房負擔能力調查報告的合著者Hugh Pavletich表示,新西蘭家庭的債務與收入水平之比“極其危險”,尤其是對首次購房者而言。他認為,人們不應該支付超過家庭收入3倍的住房費用,而抵押貸款應控制在收入的2.5倍。而新西蘭人的銀行貸款是家庭收入的5.5倍至8倍。巨額債務正在摧毀人們的生活,尤其是年輕人。


根據Demographia的數據,新西蘭各大城市未加權中位數房價倍數為7.0,而澳大利亞為5.9,美國許多地區為3-3.5。


隨著給市場降溫的呼聲越來越高,ASB銀行已採取措施防止DTI比率失控。去年9月,ASB銀行開始將高LVR抵押貸款上限設為年收入的6倍。該行表示,有必要仔細考慮這可能對我們客戶的長期財務狀況造成的影響。


在ASB感到擔憂之際,儲備銀行正準備推出一項“融資貸款計劃”,為銀行提供更便宜的資金,並為借款人提供更低的利率。據經濟學家估計,明年房價可能會繼續上漲12%。


獨立經濟學家Tony Alexander認為,儲備銀行“幾乎肯定會”引入DTI測試。這些規定將限制高負債購房者的借貸,並將對首次購房者造成更大的打擊。


隨著房地產市場繼續攀升,可能會有更多的貸款機構考慮實施自己的內部債務收入比限制。隨著家庭債務的增長,儲備銀行很可能效仿英國和愛爾蘭的同行,對風險最高的貸款引入DTI限制。