房租房價均上漲 房市放緩但需求不減


奧克蘭Hobsonville Point的新開發項目。(Phil Walter/Getty Images)

本週,Trade Me房地產網站發布最新的租房市場統計報告,指除了奧克蘭、惠靈頓和基督城等幾個主要城市,新西蘭各地區的住房租金急劇上漲,租金中間價比去年同期增長了6.8%,創下平均每週租金395元的最高紀錄。主流媒體報導和專家都說,造成這種狀況的主要原因是房源緊張。


另一方面,由新西蘭房地產協會同時發布的報告顯示,3月份,奧克蘭的房地產銷售數量大跌,但房價卻仍然在上漲,顯示民眾對住房的需求並沒減少,迫切需要更多的住房。


全國房屋租價大漲


Trade Me房地產部負責人奈傑爾·傑弗里斯(Nigel Jeffries)說,3月份租賃市場創紀錄火熱。除去幾大主要城市,全國其它地區房租均價漲到每週395元(按3居室住房計算),比去年同期大漲了6.8%;如果算上三大城市,全國的房屋中間租價則為每週470元,仍比去年同期上漲了4.4%。


其中霍克斯灣和北部地區的房屋租價,創下了每週400元的最高紀錄,同時南部地區的租金,也增加到每週275元。其中霍克斯灣地區的房租中間價,比去年同期大漲了14.3%。傑弗里斯預計,除三大城市外其它地區的租金中間價,將很快突破每週400元。


幾大城市租房市場火爆


在首都惠靈頓,雖然住房租金從1月份每週485元的最高紀錄,下跌了15元,但仍比去年3月高出45元;而在奧克蘭,雖然周租金中間價從2月份的550元降至540元,但中間租金仍然比去年高出4.9%,租房市場需求依然強勁。


在奧克蘭,有多套房產在上市兩天內就收到最高100多次查詢:


  • 其中房價相對便宜的Mt Wellington區的一套3居室出租房產,在上市的頭兩天,就收到了116次查詢;

  • 房價稍高的Mt Albert區的一套3居室出租房產,在上市的頭兩天,收到了90次查詢;

  • 而在房價昂貴的Remuera區,一套3居室房產也收到了高達87次查詢。


在惠靈頓,租房市場也同樣火爆。現在在惠靈頓,1房和2房的小戶型住房的租金,已經與奧克蘭的租金價位不相上下,平均每週達到450元。下哈特區的一套3居室出租房產,在上市兩天後就收到了82次查詢;其它兩處城區出租房產,也在兩天內收到了67次查詢,顯示惠靈頓的租房需求依然強勁。


3月份北島各地區租金增長情況:


霍克斯灣:+14.3%;


馬努哇圖-汪格努伊:+10.3%;


惠靈頓:+7.8%;


塔拉納基: +5.7%;


北部地區: +5.3%;


奧克蘭:+4.9%;


懷卡托:+3.9%;


豐盛灣:+2.3%;


吉斯本: -22.5%


另外一份報告顯示,3月份吉斯本住房售價大漲了18%,幾乎與租房價格下降持平。


奧克蘭房屋銷量減少 但價格不減


根據新西蘭房地產協會的最新報告,在過去一年裡,全國房地產市場雖然一直在放緩,但住房價格卻依然強勁,房價指數去年上漲了4.2%達到2,710點,創歷史新高。除奧克蘭以外的全國其它地區,這個指數則提升了7.2%。


3月份,全國的房屋售出中間價,比去年同期提高了1.8%,達到了56萬元;其中:


吉斯本:+18%,至33萬元;


霍克斯灣:+12%,至44.5萬元;


惠靈頓:+10%,至58.3萬元;


奧克蘭:-2.2%,88萬元。


全國的房屋銷售量,也從去年的8622套,下降到7768套,同比下跌了11%(季節調節後為7.8%);房屋的售出時間,也由去年3月的33天,增加了1天到34天。


從房價的區間看,低於50萬住房售出的比率,從去年同期的44.2%,下降到41.9%,顯示房屋售出中間價整體提升。報告認為,是政府提升貸款最低門檻的限制措施阻止更多人買房。


這個協會的首席執行長濱迪·諾維爾(Bindi Norwell)說,因為去年3月房屋銷售極其強勁,所以相比於前兩年同期強勁的住房銷售,目前的數字顯得不那麼好;並且因為這只是一個月的統計數字,所以我們對於這一個月裡售房數量下跌並不很看重。


建房速度止步不前


在各方都在呼籲盡快建房時,政府的Kiwibuild計劃進行的卻不太順暢。媒體和專家批評,從去年11月開始執政到現在,工黨政府在5個月的時間裡,承諾的每年建房1萬套的計劃,似乎仍然沒有見效。


在奧克蘭Mt Albert區UNITEC的開發計劃,自從Kiwibuild從私人開發商接手以來,仍然有太多的不確定因素,無法立即決定下來。


上個月,分析人士根據政府目前的計劃計算,要購買這個特殊建房區60萬元的房產,平均家庭收入需要達到11.4萬元,而首次買家能夠達到這個收入的比率,還不到三分之一,也就是說絕大多數家庭負擔不起政府的可負擔房產。


所以住房部部長菲爾·特來福德(Phil Twyford)正在計劃進一步加高加密,並且在原來連排房的計劃裡,可能加進中低層公寓。但由於交通、環境等的影響,到現在也沒能最後決定下來。


同時,在奧克蘭西北Whenuapai和Redhills的3億元建房計劃,也因為不斷上漲的物價令開發商財政出現困難,因而可能停擺。


這個多達6200套房的開發計劃,需要建造新的道路和水管線等宏觀設施,這筆資金將在未來20-30年裡,從新居民那裡回收,但開發商需要預付這筆花費,目前出現財政困難。


IMF:房價續漲將導致債務水平過高


國際貨幣基金組織(IMF)日前警告,新西蘭家庭債務水平已經過高,如果房價持續增長,原來的限貸令(LVR)將不再起作用,所以需要推出收入和貸款比率限制,以控制可能發生的高家庭債務風險。


IMF亞洲及太平洋事務司司長托馬斯·赫爾布林(Thomas Helbling)說,儘管新西蘭的經濟前景比較強勁,但國際貨幣基金組織仍然擔心新西蘭家庭債務以及房價高漲可能造成的影響。新西蘭過高的家庭債務,可能會擴大一些負面影響,還可能引發對房地產市場的破壞性調整。


赫爾布林認為,儲備銀行採用貸款與房價比(LVR)的限制措施,已經成功地調節了過熱的房地產市場,但LVRs的進一步限制可能不會太有效,所以銀行推出貸款與收入比的限制條款,而不是更嚴格的LVR措施。


此前,曾有討論建議,進一步收緊目前的限貸令限制,比如從目前的20%抵押款,增加到40%甚至更高。儲備銀行也一直在考慮把貸款和家庭收入掛鉤,比如只能借貸家庭收入4.5倍的房屋貸款,但這有可能讓更多的首次購房家庭因無法借到足夠的貸款,而被排除在房地產市場之外。