房貸利率創新低 購房可負擔性提升


(圖片來源: Fiona Goodall/Getty Images)

根據新西蘭房地產協會(REINZ)公佈的最新房價指數(HPI),11月份奧克蘭的房價再次出現全面上漲,顯示奧克蘭房地產市場正在隨著天氣變暖而復甦;但在奧克蘭以外的全國大部分地區,房價的漲幅似乎都開始趨於平緩,不像一段時間以來漲得那麼厲害。


因為房價指數跟踪全國各地的房價走勢,並且在計算價格走勢時,允許每月出售的房地產類型的組合發生變化,因此,與另外兩項衡量房價變化的指數——房價中位數或平均房價的變動相比,房價指數被認為更能準確地反映房價的變動。


奧克蘭房地產市場好轉

11月房價指數的最顯著趨勢之一,就是奧克蘭房地產市場的好轉,奧克蘭房價從10月份的單月下跌0.1%,變成11月份的單月上漲2.1%。其中單月漲幅最大的地區,分別為最南面的富蘭克林(Franklin,3.0%)和奧克蘭市中心(2.4%)。


在大奧克蘭的7個地區中,除了北面的羅德尼地區(Rodney)稍微下跌了0.1%以外,所有其它地區11月份的房地產價格都上漲;而就在上個月,7個地區中的4個——北岸、西面的懷塔克里(Watakere)、奧克蘭市中心和南面的帕帕庫拉(Papakura),都出現了不同程度的單月下跌。


按照年度比較,11月份奧克蘭的住房價格,比去年同期上漲了2.7%。這表明,經過一段時間的充實之後,奧克蘭房地產市場的價格,在經過了相當一段時間的持平之後,已經開始處於上漲狀態。


全國房價漲幅放緩

不過,在全國其它地方卻是另外一種情況。奧克蘭以外的全國其它地區,雖然住房價格上漲的速度,長期來看仍然比奧克蘭快(奧克蘭以外全國房價的季度漲幅為4.1%,年度漲幅為8.3%),但增長速度卻都有不同程度減慢,奧克蘭以外全國房價11月份的單月漲幅僅為0.8%,這表明許多地區的房價上漲開始趨於平緩。


根據房價指數的數據,11月份奧克蘭以外的總共17個地區中,有11個地區的房價漲幅,與10月份相比有所降低,這表明儘管大多數中心地區的價格仍然在上漲,但增長的速度有所降低(見表格)。


其中奧克蘭以外的另外兩個中心城市——惠靈頓和基督城,房價漲幅都開始放緩。大惠靈頓地區的單月住房價格增幅,從10月份的2.6%降至11月份的0.9%,儘管其3個月的漲幅為4.9%,年度漲幅高達8.5%,高於奧克蘭以外其它地區8.3%的平均漲幅;而在基督城,住房價格則從10月份的2.2%降至11月份的0.7%,而其3個月的住房也高達4.0%。


即使是在過去一年時間裡全國房價漲幅最大的達尼丁市(Dunedin),其單月房價漲幅也從10月份的2.7%降至11月份的1.7%。


房價出現最大變化的是南島的皇后鎮湖區(Queenstown-Lakes),從10月份的單月住房價格漲幅4%,一下變成11月份的單月跌幅4.9%。這裡房價在短時間內的大起大落,可能是由於其相對較小的房地產市場體量使然。


新西蘭房地產協會(REINZ)公佈的最新房價指數(房價漲幅)。來源:新西蘭房地產協會



房貸利率將增加 或是預期三倍

新西蘭的房屋貸款利率和借款利率目前正處於歷史低位,這被認為是民眾買房信心大增、推動全國房地產市場蓬勃發展的主要原因之一。


不過,儲備銀行於兩週前正式推出的、要求幾大商業銀行增加現金儲備的最新提議,雖然是一個有助於保護銀行和新西蘭經濟的好主意,但專家們紛紛預測,這一舉動很可能會導致利率大幅上升,即導致所有類型的借款,尤其是新西蘭的住房抵押貸款的利率大幅上升。


儲備銀行兩週前宣布,要求在新西蘭的主要商業銀行,包括澳新銀行(ANZ)、ASB、BNZ、西太平洋銀行(Westpac)和Kiwibank等大型銀行,都要把現金儲備從至少10.5%增加到至少18%。也就是要求銀行在7年內籌集的現金儲備約增加至200億元。


儲備銀行的提議旨在使銀行能夠在金融危機中更安全,但這樣做是有代價的。因為各個銀行都需要從某些地方籌集資金,所以提高房屋貸款和借款利率,就會是一個銀行籌集資金的首要選項。


根據儲備銀行的估計,各大銀行籌集資金的花費,會使銀行貸款利率增長20個基點,也就是0.2%,但銀行自己估計的成本,則在30-60個基點之間(即0.3-0.6%),即最多可增加0.6%。儲備銀行估計的費用,是銀行自己估計費用的1.5至3倍之間。


房貸利率增加0.2%是個什麼概念呢?就是如果你有10萬元貸款,你每兩週的房貸付款將增加5元,似乎影響不太大;但如果你現在有80萬元的房屋貸款,你每年大約就需要多付1,000元,那麼25年期的房屋貸款,你最多需要多付出2萬元,這就不是個小數額了。如果再按銀行所說的最多3倍於儲備銀行的利率增長,那每年就需要多付出3000元,25年期貸款就需要多付6萬元。


不過,根據全球投資銀行瑞銀(UBS)在今年2月份發布的一份報告,由於資本要求較高而產生的大部分成本,可能會由仍背負房屋貸款的新西蘭房主來承擔。瑞銀(UBS)的報告估計,主要大銀行將提高房屋貸款利率,介於86至122個基點之間,即0.86%至1.22%的利率額外增長。這個預測要比儲備銀行自己的預測高得多。