新西蘭房價高買不起 是牛油果惹的禍?


根據新西蘭房地產協會(REINZ)9月份的數據,奧克蘭房價18個月沒變,沒漲也沒降。但該買不起的還是買不起。 (Hannah Peters/Getty Images)

根據新西蘭房地產協會(REINZ)9月份的數據,奧克蘭房價18個月沒變,沒漲也沒降。但該買不起的還是買不起。有人說,你整天吃那麼貴的牛油果,當然買不起。那房價為啥這麼高呢?專家回答,和牛油果無關。


去年5月,當被問及年輕人是否一輩子也買不起房時,房地產開發商古爾納(Tim Gurner)說:「當然,如果你每天花40元吃牛油果、喝咖啡,卻不工作,當然買不起,絕對買不起。」


不過Stuff新聞網記者蓋茨(Charlie Gates)撰文表示,這是對住房負擔能力辯論的即興置評,而住房負擔能力常常將兩代人一分為二。


「年輕人是因為不顧一切地購買牛油果之類的奢侈品而難以買房?還是因為幾十年來代際變遷和大範圍經濟變革使人們越來越買不起房,致使年輕人苦苦掙扎呢?回答是後者。」


儘管近期房價發生了變化,房市在降溫,但新西蘭仍然是全球住房最難負擔的國家之一。根據牛津經濟研究院(Oxford Economics)近期發布的報告,新西蘭在全球房價最被高估的發達國家(或地區)中,排名第二,僅次於香港。


新西蘭房價有多高?


衡量住房負擔能力的方式之一是住房中間價與家庭年收入中間值的比率。根據金融網站 interest.co.nz 的數據,今年6月,新西蘭家庭年收入中間值為88,904元,但全國住房中間價為56萬元,房價是收入的6.3倍。今年8月略有改善,但沒有大的變化,仍然高達6.2倍。通常房價3倍於收入被視為可以負擔。


那麼新西蘭房價什麼時候曾經可以負擔呢?經濟學家易奎布(Shamubeel Eaqub)夫婦在他們合著的《租房一代》(Generation Rent)中,對新西蘭住房負擔能力進行了追蹤研究。數據顯示,1957至1980年代末,房價收入比低於3,但1980年代末開始不斷上漲,世紀之交迅速竄升。


當然各地區差異很大。根據國際人口統計組織網站(demographia.com)的數據,2017年第三季度,奧克蘭房價收入比為8.8,惠靈頓為5.5,基督城為5.4。今年8月interest.co.nz的數據顯示,奧克蘭房價收入比為9.2,惠靈頓為6.12,基督城為5。


房價為何居高不下?


蓋茨綜合了易奎布和住房專家帕夫萊蒂奇(Hugh Pavletich)的意見,認為造成房價居高不下的主要原因有三。


(一)土地供應


易奎布表示,迄今為止,房價上漲背後的最大元凶是土地成本。他在書中寫道,自1995年以來,土地成本增長比收入快73%。


地價高昂是因為沒有足夠的土地用於建房,許多土地受限於複雜而限制性的規劃規則。帕夫萊蒂奇和易奎布一致認為應該擴大城市範圍,並在市中心建造高密度住宅。


(二)基礎設施資金


蓋茨在文章中說,沒有基礎設施的土地只是一個圍場。建造新房所需要的道路、污水管道和輸電線路都很昂貴。幾十年來,地方政府一直缺少基礎設施資金,而且不願借錢興建,因為從政治上來講,該舉措不受歡迎。


易奎布表示,自1980年代末以來的變化,比如公共資產私有化,也意味著地方政府無力為基礎設施建設提供資金。地方政府被剝奪了資產。


帕夫萊蒂奇說,地方政府失去了對成本的控制。他們無法跟上增長,無法滿足基礎設施需求。

蓋茨總結說,這意味著可用於住房的土地通常仍然是圍場。


易奎布補充說,1980年代末被稱為Rogernomics的自由經濟改革,也改變了房地產市場,因為人們更容易借到錢。在那之前銀行監管很嚴,1960年代開始逐漸放鬆。


(三)政治阻力


蓋茨表示,改變規劃規則以便釋放更多土地和增加建房密度的嘗試,經常遇到政治阻力。2013年,奧克蘭《統一規劃》提出的高密度建房和擴大城市邊界計劃遭遇阻力,並被迫做了些妥協。有房的人對可以使住房更便宜的變更持抵制態度。


易奎布表示,需要達成共識,以便新一代能夠買房,同樣享有財富和保障。


蓋茨總結說,所以事實很清楚,現在比過去60年裡任何時候都難買房,而且很明顯,問題不在於年輕人的消費習慣。


他引用易奎布的話說:「千禧一代攢的錢比其它任何年齡段都多。」