租房中介費年內取消 租金會隨之上漲嗎?


《住宅租賃法》(禁止中介費)修正案已於4月份通過國會一讀。該修正案規定,該法案將在獲得通過後3個月生效。但國會社會服務和社區委員會建議將禁令生效日期提前至12月12日,以便為夏季租賃高峰季節的新租戶節省資金。(parliament.nz)

隨著夏季租賃高峰季節臨近,新西蘭政府計劃年底前頒布中介費禁令,以便為新租戶節省資金。但人們普遍擔心,中介費取消後,房東可能會通過提高租金來補償損失。那麼到底租金會不會因此而上漲呢?


國會建議年內實施禁令


住宅租賃法》(禁止中介費)修正案已於4月份通過國會一讀。該修正案規定,該法案將在獲得通過後3個月生效。但國會社會服務和社區委員會希望該法案儘快實施。


該委員會建議將禁令生效日期提前至12月12日。該委員會強調說,這樣做將有助於在11月~2月最繁忙季節簽訂新租約的租戶最大限度地節約成本。


住房部長特懷福德(Phil Twyford)對此表示支持。他在接受金融網站interest.co.nz採訪時說:「對於那些在今年夏天租賃旺季尋找新家的人來說,會有很大變化。」


住房部長:中介費不公平


今年3月,特懷福德向國會遞交了禁止房東向租戶收取中介費的提案。當時他對媒體表示,「根據現行法律,特別是房源短缺、市場是房東市場的情況下,對租戶來說,市場殘酷而不公平。」


目前房東可以向新房客收取中介費,名義上是支付他們為尋找租戶而付給中介的費用。但沒有最高限制,通常相當於1週的租金,外加GST。


國會特別委員會承認,這意味著中介費往往不能反映出租或簽訂租約的實際成本,因此該委員會建議在繁忙季節到來前及時取消中介費。


租賃市場混亂 物業經理缺乏監管


非盈利組織坎特伯雷聖公會宣傳部門(Anglican Advocacy)近期發布了一份題為《逾期十年》(A Decade Overdue)的研究報告。報告指出,全國大量租賃糾紛都與物業經理有關,原因是物業經理不需要獲得執照或認證,所以不受監管。


這份報告披露了大量物業經理的違規行為,包括疏忽、欺騙、歧視、不誠實、侵犯隱私和意外收費等。這些案例都是通過房東和租客的匿名帳戶獲得的第一手資料。該報告表示,現在是對物業經理進行適當監管的時候了。

雖然沒有確切的數字,但業內人士估計,物業管理公司管理著全國35%~40%的租賃房源。但目前租賃市場亂象叢生,不但對誰可以成為物業經理沒有規定,而且對如何處理他們代表房東收取的租金也沒有規定。另外,除租賃法庭外,沒有任何監督機制約束他們的行為。


正因為如此,要求對物業經理進行監管的呼聲越來越高。今年年初,Ray White前物業經理因拖欠72位屋主35.8萬元租金而遭到新西蘭房地產管理局(REA)的調查。近期一些物業經理向潛在租戶索要銀行對帳單引起民憤。新西蘭最大物業管理公司Quinovic在臉書上發布租賃廣告也受到租客的嚴厲指責。


新法案確保中介費由房東承擔


根據擬議的新法案,如果房東或代理人為租賃服務向租戶收取費用,將面臨最高1萬元賠償金。另外,特別委員會還敦促政府引入一套監管制度,對包括物業經理在內的租賃中介進行監管。


該法案將確保出租物業的相關成本由房東承擔。特懷福德此前曾表示,新西蘭近一半家庭租房居住,該議案有望每年為新西蘭家庭節省4700萬元。


禁收中介費 租金會上漲嗎?


特懷福德年初曾表示,他預計租金不會因此而上漲。他說,2012年蘇格蘭禁止收取中介費,但沒有發現租金因此而上漲的證據。


不過,惠靈頓物業管理公司Real-iQ顧問福克納(David Faulkner)則認為,此舉會推高租金。他說,物業經理會通過向房東收取更高費用來彌補收入損失,而房東則會通過提高租金將增加的費用轉嫁給租戶。


據他透露,中介費最多占典型物業管理公司利潤的四分之三,小型中介和經營不善的中介可能難以應對向新收費結構的過渡。他預計,隨著中介費取消,一些小公司要麼消失,要麼破產,要麼被大公司收購。但他表示,某種程度上講,這並不是一件壞事,正好回應了對物業經理進行監管的呼籲。


租賃房源減少 投資者退出市場?


目前全國範圍內租房者可選擇的房源很少,Trade Me租賃房源同比下跌3%。人們紛紛猜測是房東正在離開市場,還是租戶增加所致。在此之前,房地產投資者曾警告說,擬議的租賃法變更,可能會使部分投資者退出市場。


物業管理公司Quinovic埃德蒙茲(Kevin Edmunds)表示,他遇到了一些正在出售物業的投資者。有些人擔心會徵收資本利得稅,有些人擔心即將出台的法律變更,有些人擔心為意外損失買單,因為法院近期一項判決開創了先例。


他說,這意味著未來一兩年租賃物業可能會出現短缺,且租金會大幅上漲,以彌補成本增加、供應減少和更多不確定性。


有投資者透露,有些人已經賣掉了投資物業,一方面是出於對租賃法改革和稅制改革的擔憂;另一方面,他們還面臨地稅、維修和保養、保險費和合規成本上漲。投資者表示,租金上漲趨勢遠高於房價。


不過,Trade Me租賃部門主管克蘭西(Aaron Clancy)表示,出租房數量減少可能是更多人租房造成的。他認為推動這一趨勢的主要因素是住房負擔能力,有的人因為潛在的貸款規模大而推遲買房,有的人租房居住是為了積攢首付。