《租賃法》大修訂 租房投資或更難


(圖片來源:Dreamstime)

新的《租賃法》修訂案,可能更傾向於保護租房者的利益,同時也可能會損害房東的利益,這讓住房投資者們感到擔憂。專家也警告,如果這個修訂的法規實施,可能會迫使一些投資者出售他們的出租物業,從而進一步減少出租房房源,使新西蘭租房市場危機變得更加嚴重。


公共住房部副部長克里斯·法阿福伊(Kris Faafoi)上週發布了對《租賃法》的最新修改,並向社會諮詢。據信這是自1986年通過《住房租賃法》以來,對該法規作出的最大修改。


修改的法規將禁止房東無故終止租約,房東將再也不能夠無故趕走房客。房東們擔心,修訂的《租賃法》將使房東更難擺脫不良房客,這同時也會影響到壞房客的鄰居們,致使他們不得不忍受更長的時間。


房東更難擺脫不良租戶

目前,在某些情況下,比如房東或他們的家人想要搬進來住,或者是如果這套物業已經出售,房東就可以在不提供任何理由的情況下,提前90天通知租戶搬出。


修訂的《住房租賃法》法案,將取消房東終止租賃的權利,它還會針對某些特定的要求房客搬家的原因,延長知會的時間。


房客的反社會行為和拖欠租金,仍將成為驅逐通知的原因,但政府建議在這種情況下要求房東向租賃法庭提出申請。


不僅如此,還要求房東出示證據,證明90天之內發出了3份通知,以及發生了此類行為或拖欠租金的證據。以下是具體更改條款:


取消房東無故給予90天搬出通知的權利;


房東終止租約的具體原因,包括打算在租客離開後90天內出售該物業;或者打算進行較大的改動;或者要更改房屋的使用,如改成商舖出租等;


要求房東起訴到租賃法庭,以指控房客有反社會行為或拖欠租金的方式終止租約;但要求房東必須出示關於房客反社會行為或拖欠租金的3個違法實例;


房東或其家庭要住進出租房屋中的通知期限,將從現在的42天增加到63天,並且新入住時間必須至少持續90天;


因出售房屋發出的要求房客搬家通知的期限,將從目前的42天增加到90天;


租金的調漲,將從現在的每年允許調漲2次,改為限制在每年只能調漲1次;


要求房東必須刊登出租廣告,並且禁止準房客們互相競標,抬高租金;


租賃法庭將不會公佈向法庭提起訴訟的租戶的名字,以避免他們將來租房時,可能遭到房東的歧視;


房東不能阻止租戶要求安裝合理的固定裝置和設備的申請,只要將來能夠恢復到原始狀態並且由租戶負擔費用;只有在房客的改動不合法時,房東才可以拒絕改變房屋的申請;


對於定期租賃終止後的協議,租戶將有更多權力可以要求續租;但按照目前的規定,如果定期租約期將要結束時(可能是1年),租戶和房東必須就接下來的情況達成協議,房東可以同意延長租期或更新租約;


針對直接違反《住宅租賃法》的行為引入新的侵權制度;


該法令規定的警告性罰款,將在現有罰款的基礎上,最高可提高80%;


租賃法庭審理案件所判決的對房東的罰款,將從目前的最高罰款5萬元,增加到最高10萬元。


業界反對 警告將損害物業租賃行業

媒體報導的對《租賃法》的最新修訂,外界普遍認為是在朝著對租戶有利的方向發展。房東們則認為自己對房屋的控制權被剝奪的太多,因此並不歡迎法規的修訂。


新西蘭房地產投資商聯合會執行官安德魯·金(Andrew King)說,禁止無緣由終止協議的擬議變更,不僅會懲罰房東,還會懲罰居住在這些具有反社會行為的租戶旁邊的任何人。」而必須起訴到租賃法庭來趕走不良租客,對很多房東來說根本就不可能,因為不良租客的鄰居可能會因為懼怕報復而不敢出庭作證。



他預計,根據房地產投資商聯合會上個月進行的一項調查,如果擬議的法規修訂實行的話,最多將有5萬名房東出售他們的出租房屋,「這可能意味著將有多達10萬套出租房出售。」這將使本來就緊張的出租房投資市場更加惡化,導致房租進一步上漲。


房地產協會(Real Estate Institute)的首席執行官賓迪·諾威爾(Bindi Norwell)對《租賃法》的許多變化都表示歡迎,她支持租戶更改其租住房屋的權利、以及禁止租金競標等等。但她不支持禁止房東無原因終止租約的擬議規定。


「擬議的變更可能會招致巨大的行政成本和再教育的需要,並可能導致更多的房東提供較短的租約或完全終止租賃物業。我們的首選做法,是提供更高的警告性賠償,以懲罰那些濫用無原因終止租約權利的房東。」諾威爾說。


三分之一新西蘭人租房住

根據《新西蘭先驅報》引述新西蘭房地產投資商聯合會的數據說,這個法規修改,影響了新西蘭大約27萬名房東的、54.6萬套出租物業、及150多萬新西蘭房客。


數據還顯示:


這些出租房屋總價值約171億元;


有57%的房東經營了10年或更長時間


87%的租戶從私人或私營部門租房,只有13%的人租住公房;


新西蘭租金中位數是每週450元;


平均租賃期限為2年3個月。


法阿福依說,1986年,約有25%的新西蘭人租房,但現在這一比例約為33%。現在很多人晚年也需要租房住,並且還有更多的孩子住在出租房裡:1986年,住在出租房的孩子佔26%,但到了2013年,這一比例增加到了43%。