紐數千房貸還款面臨違約


(Photo Illustration by Christopher Furlong/Getty Images)

新西蘭政府曾因「冠狀病毒」疫情的爆發,在第一次封城後不久的3月份,就曾通過儲備銀行與各商業銀行達成協議,為個人和企業的貸款申請者推出「還貸假期計劃」(Mortgage Holiday Scheme),原則上貸款者可向其商業銀行申請延期還款,在疫情影響期間,可暫停定期還款,直到重新要求按照貸款協議還款。


該計劃於3月設立,旨在使銀行更輕鬆地與客戶達成交易,以將抵押貸款付款最多延遲六個月。


但是,銀行方面會詳細評估借貸者的狀況,並非每一位申請者都會符合要求。對於獲準的申請者,銀行會依據各人的貸款數量、收入水平和信用紀錄等因素為其提供量身定製的方案,並可能附加各種限制性條款,以確保申請者嚴格履行其義務。當然,那些沒被批准的申請人,仍應按貸款時簽訂的合約按期償還利息、本金。


根據新西蘭儲備銀行 (RBNZ) 的數據,截止到8月的第一個週末,有10,905位屋主沒有按時還款。同時自4月以來,有24萬筆抵押貸款被拖欠,總值約22億紐元。這是自3月底以來提出的超過83,000筆抵押貸款延期請求之外的借貸還款拖欠,佔所有抵押貸款的13%。


據Stuff傳媒消息,Centrix 首席執行官Keith McLaughlin對某些家庭的抵押貸款欠款並不驚訝,他表示同情:「這正是我們所有人都想避免的情形。」


Centrix 對皇后鎮等18個城市的貸款者受「冠狀病毒」疫情影響導致拖欠房貸償還的嚴重程度作了調查,結果顯示皇后鎮以11.9% 位居榜首,成為申請還貸延期人數最多的城市,羅托羅拉以8.9% 排名第2,這說明疫情導致這兩個旅遊城市的從業人員受到最嚴重的打擊;奧克蘭名列第7,有6.8% 的抵押貸款推遲付款,惠靈頓因為擁有全國最高比例的穩定政府工作,僅有3.8% 的人申請抵押貸款推遲償還,成為這18個受訪城市中受疫情影響最輕微的城市。


房屋貸款比較網站Finder的出版商Kevin McHugh指出:「每週都有不少新的抵押貸款欠款人。抵押貸款市場正顯示出新西蘭人所承受的財務壓力,形勢非常嚴峻。」


McHugh 說:「銀行為抵押貸款借款人提供了選擇,使其轉換為僅付息條款或將付款推遲6個月。隨著滯納金的增加,一些家庭更有可能錯過下一次償還,從而進入惡性循環。」


對於目前形勢, McHugh對於上述數據作了以下分析歸納。


· 每週有大量欠款的人,確切原因較為複雜、尚不清楚;


· 抵押貸款延期申請的數量很大,而且不會全部獲批;


· 儘管仍有數千筆欠款,但此數字和4月的大約14,000 人相比有所下降;


· 那些確實有問題的人很可能現在已轉向延期計劃,這是個「驚人的數字」;


· 如果抵押貸款的欠款增加,這可能令貸方更為謹慎,面臨困境的人們應該盡早與相關銀行協商還款方案。


政府近期宣佈,抵押貸款還款假期計劃將延長至2021年3月。


ASB 銀行首席經濟學家Nick Tuffley表示:「新西蘭央行已經向市場表明,它有能力將新西蘭的官方貼現率保持在較低水平。」


儲備銀行通過大幅增加債券購買計劃,來加大對經濟的支持。央行的貨幣政策委員會在8月發布的最新聲明中決定,繼續維持在0.25% 的超低官方貼現率 (OCR),但將量化寬鬆政策從600億紐元提高至1000億紐元,為新西蘭經濟增添資金,並提供限制貸款利率。


央行在一分聲明中表示,RBNZ準備推出更多措施,以支持經濟振興。


RBNZ說:「考慮到可能需要進一步的貨幣刺激,貨幣政策委員會還同意,必須繼續積極準備一攬子其他貨幣工具。」


這裡所說的其他貨幣工具包括:實行負的OCR、直接為零售銀行提供資金和購買外國資產等。


各商業銀行推出低利率以吸引投資者。如近期TSB銀行推出年利率為2.49% 的兩年期固定房貸利率,因而有更多的人趨之若鶩,紛紛向銀行申請借貸,彷彿錯過了會很可惜。以至於銀行忙得不行,最後不得不放慢預先批准的速度。


銀行的最新數據顯示,有88,585人減少了貸款償還額,價值275億紐元,另有61,000人推遲償還債務,價值209億紐元。


RBNZ行長Adrian Orr表示,該擴展方案仍在製定中,更多細節將於近期公布。


Hawke’s Bay的抵押貸款經紀人Peter Barry表示,現在已有申請人正在等待兩週後的約談。


儲備銀行此前曾表示,所謂的「抵押假期」將只適合某些借款人,可能並不符合某些借款人的最大利益。


各商業銀行在貸款人暫停還款期間,繼續對其貸款收取利息,「停還不停息」。貸款人今後面臨的是更多的還款額。


調查發現:尋求借貸的大多數是首次購房者,他們通常用KiwiSaver和政府的「首次購房補助金」(First Home Grant) 支付10% 的首期。


「顯然,他們正在看他們在Hawke’s Bay所支付的租金金額,並看利率是多少。大多數情況下,抵押貸款利率和保險費差不多少。」


從事地產數據和分析的專業公司CoreLogic表示,首次購房者的市場份額創歷史新高。


但CoreLogic的高級房地產經濟學家Kelvin Davidson認為,在貸款者的行列中,投資者仍以27% 的比例佔據市場主導地位,比新購房者高出3%。


「你聽到房東和投資者團體的不滿,近年來,政府一直在推高成本,而且還有更多麻煩事,但顯然並沒有改變實際行為。」


Davidson說,儘管需求很高,但掛牌量卻比平時低,部分原因是房主/住戶一直呆在原地。他同時警告說,一旦工資補貼停止後,市場可能會再次發生變化。


ASB 零售銀行執行總經理Craig Sims 認為:「對於正在苦苦掙扎的客戶而言,最重要的信息就是不要自己冥思苦想,陷於孤立無援境地,請與我們交談,我們將共同為您找到適合您的支持水平。我們有一支專門的財務援助專家團隊,他們將幫助客戶根據其現在和將來的財務狀況,制定最明智的決策。」


Sims 進一步說,ASB通過短信、信件和電話的方式主動聯繫了所有錯過付款的客戶,為他們提供了及時的幫助。


貸款前先想想這錢你是否一定要借,一旦借了該如何還,是不是有持續的還款能力?如果是投資買房,除了首付,租金是否足夠支付週供?萬一資金鏈出現問題,有應急方案嗎?在這些問題尚未考慮清楚之前,不要急於投入您的積蓄。


在此,我們想提醒各位投資者,借錢非小事,投資有風險。雖然目前的貸款利率依然超低,千萬不要因為利率低就不顧一切去貸款,承擔不必要的風險。