2月起租賃法多項利於租戶的變更條款生效


( Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Alpha Stock Images)

新的《住房租賃修正案》將通過對房東和房客的進一步約束影響紐西蘭約150萬人的生活。


去年,為了在房價上漲的背景下進一步保障租戶的權益,紐西蘭上一屆聯合政府改革了1986年通過的房屋租賃法,並開始推行新的《住房租賃修正案》。該修正案的某些條款已在去年8月,即4週內生效,而很多重大條款變化將於今年2月11日(週四)起生效。


本文將為您梳理該修正案的具體變化內容。


房東終止租賃合同更加困難


首先,租賃法庭針對壞房東或壞房客做出裁決的能力從5萬紐元提高到10萬紐元,而最具爭議性和最大的變化之一是房東將不能無故終止合同。目前,如果租賃雙方想終止合同,房東必須提前90天通知租戶,租戶則須提前21天通知房東。


屆時,驅逐房客對房東來說會變得更加困難。如果房東打算出售房屋還是可以終止合同的,但需提前90天通知房客,而不是現在的42天。抑或房東提出其它真實理由,如拆除房屋或改變房屋用途、房客有法律所列的3種反社會行為、或是租戶在90天內的3個不同場合拖欠租金超過5個工作日。


就房客具有反社會行為而言,房東將必須在90天內向租戶發出3份書面通知,說明其每次相應的反社會行為,然後再向租賃法庭申請終止租賃。


其它可以驅逐房客的情況包括:若租約繼續,房東面臨的困難比房客更大,或房東及其家人或僱員將以該住所為主要的居住房屋。


其它多項保證租戶的變更條款


除了終止租約方面的法律調整,其它新的主要變更條款包括:不得在一年內提高租金、廣告位的招租廣告上必須寫明租金價格、房東不得禁止房客對房屋進行小規模更改(如粉刷其它顏色牆壁塗料)、房東為租戶免費安裝光纖寬帶(除有特殊豁免外)、考慮租戶向其他人分配租約的所有請求以及房東須按照新的規定與租戶簽署書面租賃協議等。


此外,新的法律規定將對租戶的隱私提供更多的保護:在訴諸司法方面,禁制令可以從租賃法庭公佈的裁決中刪除租戶姓名和身份細節。這意味著房東將更難從已有的裁決中找到租戶的名字。


在處理疑難案件方面,商業、創新和就業部(MBIE)將出台新措施,對不履行義務的當事人採取行動。不僅如此,如果這些新的規定還不足以保護租戶的權益,今年8月11日將做出更多修改。


很多房東強烈反對這些變更規定,稱他們將提高租金,因為投資者面臨的風險將大於收益,或是將其房產撤出租賃市場。還有一些房東說,他們將會出售房產,以避免租賃房屋中的麻煩。