住房嚴重難負擔 陶朗加比奧克蘭還糟



本週初發布的國際研究小組 Demographia的年度住房負擔能力調查顯示,去年新西蘭的住房負擔能力進一步惡化,房價中位數與收入中位數的比率提高到7,比一年前的6.5還要高。



專家們認為,嚴格的市政規劃、高昂的土地價格、史上最低的利率、居高不下的移民數量,以及房地產投機等,都是助長新西蘭房地產市場失控的重要因素。


奧克蘭房價仍難負擔 陶朗加最差

這項調查監測了8個國家的300多個城市,根據它們房價中位數與收入中位數的比率的變化,判斷其住房負擔能力的變化。這個比率通常被認為是衡量住房負擔能力的主要指標,數值越大表示負擔能力越差;超過5表示嚴重難負擔,低於3才被認為是可以負擔。


新西蘭有8個城市在監測之列,他們的這個比率指數全都超過了5.1,即都屬於「住房嚴重難負擔」的類別。


其中陶朗加(Tauranga)超過奧克蘭,是第5大最難以負擔城市,房價中位數與收入中位數的比率高達9.3,僅次於香港(20.8)、溫哥華(11.2)、悉尼(11)和墨爾本。據信主要原因可能是陶朗加居民中,退休人員比例很高,因此拉低了家庭收入中位數。


另外一方面,陶朗加的房價在過去的幾年裡持續大幅上漲,比房地產市場相對低迷的奧克蘭,漲幅要大得多,這是造成陶朗加住房負擔能力比奧克蘭惡化更快的主要原因。


儘管奧克蘭房地產市場在過去兩年有所放緩,但去年奧克蘭的住房負擔能力並沒有顯著改善,仍然屬於「極難負擔」,房價中位數與收入中位數的比率高達8.6,與多倫多同列第6。


這份報告的共同作者休·帕夫萊蒂奇(Hugh Pavletich)表示,儘管奧克蘭房市連續數月都趨於平緩,但居民的住房負擔能力卻沒有改善。全國的住房負擔能力也同樣沒有因此得到改善。


南半球住房負擔能力最差

根據這份報告,新西蘭的住房負擔能力,比澳大利亞要差不少。去年房價中位數與收入中位數的比率提高到了7,而澳大利亞只有5.9。


新西蘭的8個主要城市的住房負擔能力都在5.1以上,屬於「嚴重難負擔」。除了最差的陶朗加和奧克蘭,其它幾個城市也都有所惡化。其中:


耐皮爾-海斯汀Napier-Hastings,7.4;


漢密爾頓Hamilton,7.0;


達尼丁Dunedin,6.9;


惠靈頓Wellington,6.8;


北帕默斯頓Palmerston North,6.0;


基督城Christchurch,5.4。


帕夫萊蒂奇認為,造成新西蘭住房價格嚴重難以負擔的主要原因,很大程度上是因為沒有足夠的土地建造新房。


新西蘭8個主要城市中,相對最容易負擔的基督城,就是得益於地震後住房供應的顯著增加,所以儘管基督城的人口現在已經超過地震前的水平,但房價卻「正在悄悄地變得越來越便宜」,帕夫萊蒂奇說。


「我們是南半球最差的國家。相比之下,澳大利亞(的住房負擔指數)只有5.9。」


通常,房價中位數與家庭收入中位數的比率低於3時,被認為是「可以負擔」。自1990年代初以來,新西蘭就再也沒有出現過這樣的比率。


在報告監測的300多個城市中,只有10個城市屬於住房可以負擔的,它們全部都在美國。


問題可能會繼續惡化

這份研究報告的數據是從去年九月份季度數據得出的,並未反映由於持續的創紀錄低利率而導致的近期房價回升的情況,顯示新西蘭住房負擔能力仍在惡化。


澳新銀行高級經濟學家利茲·肯德爾(Liz Kendall)預計,因為一些地區缺乏上市房屋,短期內全國房地產市場可能會顯示出「更大的力量」,會強勁增長。


所以住房負擔能力的惡化,仍將是新西蘭幾個潛在的主要問題之一,「並且預計將在未來幾年內與市場過熱密切相關。」


「也就是說,房地產市場趨緊,房價預期已經上升,因此市場聚集自我增強勢頭的可能性,將會是我們關注的主要風險。」


帕夫萊蒂奇認為,高房價對每個人來說都是一個問題,是「對中產階級的威脅」,其中包括老師、護士、消防員、警察、社會工作者等等。


新西蘭倡議(NZ Initiative)的奧利弗·哈特維奇(Oliver Hartwich)也說,房價過高不是成功的標誌,而是當局的失敗。政府希望市政府放寬規劃要求,取消不必要的限制,以開發更高密度的房屋。


「這份年度報告已經成為令人難過的例行之事,每年1月,我們都要再聽一遍,就是新西蘭是住房最難負擔的國家之一。」





新西蘭幾個主要城市房價中位數與家庭收入中位數對比:


*陶朗加,$654,000元,$ 70,000元,9.3;


*奧克蘭,$ 830,000元,$ 96,000元,8.6;


*惠靈頓,$ 637,000元,$ 93,000元,6.8;


*基督城,$ 461,000元,$ 85,000元,5.4;


*達尼丁,$ 472,000元,$ 68,000元,6.9。


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「嚴重難負擔」房市的驅動因素


一些評論認為,這份報告只揭示了新西蘭的房價有多高,但卻沒有給出這種狀況是如何造成的。


專家和媒體普遍認為,繁雜的審批程序、高昂的土地價格、處於低谷的貸款利率、仍然高的移民數量,以及投資者的投機活動等,都是助長新西蘭房地產市場失控的主要推動因素。


尤其是屢創新低的房屋貸款利率和沒被考慮的資本利得稅的收繳政策,都讓許多人認為房地產投資要優於其它形式的投資。


根據去年11月份的數據,投資者在10月份搶購了四分之一以上的房產,超過了首次置業者24%的市場份額。


「由於政府不再討論更全面的資本利得稅的收繳政策,因此我們已經看到了那些投資者獲得了更多的信心,並且已經在去年下半年重返房地產市場。」


經濟學家伊葵博(Shamubeel Eaqub)認為,僅僅放開土地並不能解決最脆弱人群的住房危機。他同意制定更靈活的規劃,為基礎設施融資,以便可以建造更多房屋。


「如果政府有立即可以做的事情,我認為就是要極大地增加公共住房數量,這是迫切需要解決的現實和緊迫需求。」


「現在並不是最糟糕的時候」

著名房地產評論員阿什利·丘奇(Ashley Church),並不完全同意這份報告的結論,他告訴電視一臺的「早餐」節目,這項調查缺少兩樣重要因素。


「它沒有考慮工資在隨著時間的增長而增長,更重要的是,沒有考慮貸款利率。」丘奇說,同時,「在過去的20年中,新西蘭的貸款利率已經大幅下降。」


他說,如果考慮這兩個因素,那麼使用相同的指數,在新西蘭購買房屋,花費最貴的時間段實際上是80年代中期。


「在80年代,這一比例高達52%」,而目前只有37%。「這個數字一直在下降,目前,按照房價中位數計算,在新西蘭實際償還住房貸款所需的數額,只佔到家庭收入的37%。」